DE LA COPROPRIETE

DE LA COPROPRIÉTÉ

Nombre de français sont en copropriété, c’est-à-dire qu’ils détiennent un bien immobilier qui est inséré dans une copropriété, à savoir un ensemble de propriétés, plus vaste que leur simple lot.

Il faut donc régir les rapports des propriétaires avec ce qui est appelé juridiquement une copropriété et qui est la somme des lots privatifs.

Les dispositions sur la copropriété sont régies par la loi du 10/07/1965 et le décret du 17/03/1967.

La copropriété, en tant que telle, est une personne morale distincte des propriétaires, et comme tout organisme collectif, elle est régie par l’institution législative qui est l’assemblée générale de la copropriété, laquelle est représentée par un organe exécutif qui est le syndic lequel représente le conseil syndical, puisque la copropriété est composée d’un nombre important de lots privatifs.

Dans les petites copropriétés, il y a généralement un syndic qui peut-être un syndic bénévole, c’est-à-dire un des propriétaires qui se dévoue pour gérer au quotidien la copropriété, tout en réunissant au moins une fois par an, ce qui est obligatoire, l’assemblée générale ordinaire de la copropriété pour statuer sur les comptes, et présenter la gestion annuelle, afin d’obtenir le quitus.

La naissance juridique de la copropriété est liée à ce que l’on appelle le règlement de copropriété, qui est dressé par un notaire.

Le règlement de copropriété définit les lots privatifs par rapport aux lots communs, ainsi que les droits de chacun des copropriétaires au regard de ce que l’on appelle les tantièmes ou millièmes, qui se traduiront par le nombre de droits de vote.

Le règlement de copropriété définit également les droits respectifs des copropriétaires et de la copropriété, ce qui est important, notamment lorsqu’il y a un litige sur la notion de parties communes, ou de parties privatives, voire de parties communes particulières, à savoir lorsque certains locaux sont affectés exclusivement à la charge de certains copropriétaires d’où sont exclus les autres copropriétaires, voire la notion de jouissance exclusive de parties communes, cela peut être par exemple des terrasses et les rapports de travaux et d’entretien entre la copropriété et le propriétaire jouissant privativement de ce commun qu’est la terrasse.

Il est à noter qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, ainsi que le rappelle la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile du 06/06/2007.

La jouissance exclusive d’une terrasse ou d’une toiture terrasse accordée à un copropriétaire ne lui confère, en l’absence de toute stipulation particulière dans le règlement de copropriété, que celle de la partie surperficielle (revêtement), et non de sa structure (gros œuvre et couche d’étanchéité).

En conséquence, les travaux rendus nécessaires ne peuvent être entrepris qu’à l’initiative du syndicat de la copropriété après vote de l’assemblée générale.

C’est l’ensemble des copropriétaires qui doit participer aux charges relatives à la conservation de cette terrasse ou toiture terrasse.

Quand un acquéreur va acheter un bien sur lequel il y a une terrasse, il a intérêt à solliciter tout renseignement auprès du notaire vendeur et/ou de l’agent immobilier, et de lire le règlement de copropriété, voire même de solliciter que soit bien précisé ce qu’il en est du sort de cette terrasse, ainsi que des charges d’entretien et de réparation, et ce, dans le compromis et l’acte de vente.

De même, le propriétaire ayant la jouissance exclusive d’une terrasse, a intérêt à solliciter l’accord du syndicat de la copropriété lorsqu’il effectue des travaux d’aménagement de cette terrasse, tout en évitant que ces travaux ne touchent au gros œuvre et affectent la dalle et son étanchéité, car le syndicat de la copropriété pourrait prétendre que la problématique de l’étanchéité proviendrait de ces travaux d’aménagement.

D’une manière générale, la jurisprudence considère que les gros travaux affectant la dalle et son étanchéité, s’ils résultent de la vétusté normale, sont pris en charge par le syndicat de la copropriété, mais le remplacement du revêtement superficiel, par exemple le carrelage, est à la charge du lot privatif.

En ce qui concerne les végétaux et autres arbres plantés sur les parties communes à usage privatif, si ceux-ci ont été implantés lors de la réalisation de l’immeuble, ils relèvent de la copropriété. Si c’est le copropriétaire du lot privatif qui a « créé » ce jardin privatif, c’est à ce dernier d’en supporter le coût et l’entretien, tout en évitant de porter atteinte à la dalle et à l’étanchéité.

Futurs copropriétaires, avant d’acheter, vérifiez bien, si vous avez un balcon et une terrasse, le règlement de copropriété, et n’hésitez pas à poser des questions.

A. BENAZDIA