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En matière de bail commercial attention à ne pas dépasser le délai.

Bien souvent dans la pratique, les bailleurs et preneurs de baux commerciaux veulent s’assurer pour l’un, du sérieux du projet commercial du preneur, et donc de sa solvabilité pour payer les loyers futurs, et de l’autre, que son projet commercial tienne effectivement la route, ce qui explique qu’il est bien souvent signé un bail dérogatoire au bail classique commercial de
9 ans.

Depuis la loi n°2014-626 du 18/06/2014, il peut être dérogé au bail commercial pour une durée totale de trois ans (antérieurement cela était de deux ans).

Il peut s’agir d’un bail de trois ans ou de baux successifs ne dépassant pas les 36 mois, par contre, si à l’expiration de cette durée le preneur reste, ou est laissé en place, il s’opère un nouveau bail régi par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce, et le preneur peut revendiquer le statut de bail commercial et donc la notion de propriété commerciale.

Si le bailleur ne veut pas que le locataire reste dans les lieux à la date ultime des 36 mois, il a intérêt à se manifester de manière officielle, soit par une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par une sommation d’huissier invitant son locataire à quitter les lieux au plus tard à la date qu’il indiquera dans sa missive ou sommation, tout en soulignant bien, que, passé cette date ultime, le preneur sera sans droit ni titre.

Si effectivement le preneur se maintient, le bailleur aura intérêt à se manifester à nouveau en invitant celui qui est son ex cocontractant à quitter les lieux dans les plus brefs délais sous menace de justice, et, si le preneur n’obtempère pas, le bailleur devra saisir le plus rapidement possible le Juge compétent pour faire constater l’absence de droit et de titre de l’occupant, ainsi que son expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Le bailleur, s’il reçoit un chèque correspondant au montant du loyer postérieurement à la date d’expiration du bail, aura intérêt à faire un courrier systématique à chaque perception, en précisant qu’il garde cette somme non pas à titre de loyer, mais à titre d’indemnité d’occupation, afin qu’il n’y ait pas de confusion.

Il faut également faire attention que si les parties ont contracté un bail dérogatoire sur une période, par exemple de 12 mois, donc inférieure à 36 mois, et qu’il n’a pas été prévu avant l’expiration de cette période un nouveau bail dérogatoire pour, par exemple, une nouvelle période de 12 mois, ou au maximum de 24 mois, il sera considéré qu’au premier jour qui suit l’expiration du délai d’un an, le bail se retrouvera être un bail relevant du statut des baux commerciaux.

La Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile du 08/06/2017 n°16-24045, rappelle que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel initialement prévu, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce.

Les parties, bailleur et preneur, en matière de baux commerciaux, ont tout intérêt avant de conclure un bail précaire, de bien avoir conscience et connaissance de ces éléments et une consultation auprès d’un avocat est indispensable, étant précisé que l’avocat en question a toute latitude et compétence pour rédiger un bail précaire.

Il peut être également conseillé aux parties, au moment de l’expiration du bail précaire, que soit rédigé un bail commercial proprement dit, car il peut y avoir des différenciations notables entre les clauses d’un bail précaire et celles d’un bail commercial.

Là aussi, le conseil d’un avocat apparaît indispensable.

A. BENAZDIA