La réforme des baux commerciaux

Loi Pinel

La loi PINEL, dans sa loi du 18/06/2014 accompagnée du Décret d’application du 03/11/2014, a modifié de manière substantielle les rapports entre les bailleurs et les preneurs dans le cadre des baux commerciaux.

Curieusement, cette loi est passée un peu inaperçue, au regard de ceux qui en sont les premiers intéressés, à savoir les propriétaires de locaux commerciaux, et les locataires commerçants ou artisans.

Si le bail commercial a toujours une durée de 9 ans, elle permet de prévoir un bail dérogatoire de 3 ans, et pendant cette période les parties peuvent conclure un ou plusieurs baux à la suite, à condition de ne pas dépasser la barre fatidique des 36 mois. A l’issue du délai de 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux statuts des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, et si le preneur reste en possession au-delà de trois ans, il s’opère un nouveau bail soumis aux dispositions statutaires.

La loi PINEL impose également d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie tant lors de la conclusion du bail, que lors de la cession du droit au bail, que lors de la restitution des lieux, à défaut d’établissement de l’état des lieux, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de la présomption de bon état, telle qu’elle est établie par l’article 1731 du Code Civil.

L’état des lieux doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le preneur, et s’il y a des difficultés, le recours à un huissier de justice s’impose à l’initiative de la partie de la plus diligente et à frais partagés.

L’état des lieux doit être annexé au contrat de location.

Il est à préciser que cet état des lieux est obligatoire tant pour les baux dérogatoires inférieurs à 3 ans, que pour le bail commercial.

Depuis la loi PINEL, il est également imposé que le bailleur doive effectuer les diagnostics amiante, plomb, électricité etc…, ainsi que fournir le plan de prévention des risques au regard de l’implantation du local, ces documents doivent être annexés au bail.

La loi PINEL impose également que le bail doive comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges (impôts, taxes et redevances liées au bail), ainsi que l’indication de la répartition entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur doit également, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes précisant leur coût.

La loi PINEL instaure un droit de préemption au profit du locataire commerçant, analogue au droit de préemption en matière de baux à loyers, ce qui implique que, lorsque le bailleur souhaite vendre le local à usage commercial ou artisanal, il doive en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre, en indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée, cette notification vaut offre de vente au locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se positionner et, en cas de réponse affirmative, un nouveau délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse est prévu pour obtenir la réalisation de la vente. Si le locataire indique avoir l’intention de recourir à un prêt, l’obtention du prêt constitue une condition suspensive de son accord, et le délai prévu pour la réalisation de la vente est porté à 4 mois.

Lorsqu’en fin de bail il y a une modification du loyer, notamment supérieure de 10%, la loi PINEL, dans le cadre du déplafonnement en renouvellement, comme en révision, ordonne que toute hausse supérieure à 10% doive entraîner l’application des paliers prévus par le nouveau texte, à savoir une augmentation graduée de 10% sur la durée du nouveau bail.

Enfin, la loi PINEL évoque deux autres modifications, à savoir que le bailleur ou le preneur peut délivrer congé par lettre recommandée avec accusé de réception, et non plus par acte d’huissier, que ce soit pour les congés triennaux, ou les congés pour le terme du bail.

Par contre, la demande de renouvellement doit toujours, elle, être signifiée par acte extrajudiciaire (par huissier), de même que la réponse du bailleur.

Enfin, l’indice de révision ou de renouvellement, qui était l’indice du coût de la construction (ICC), est remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Telles sont les grandes mesures apportées par la loi PINEL.