LES BAUX A LOYER

LES BAUX A LOYER

Dans les baux à loyer relevant de la loi du 06/07/1989, les rapports relèvent de dispositions d’ordre public.

Le propriétaire doit délivrer un local décent et le décret du 30/01/2002 définit les caractéristiques du logement décent.

L’article 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, ainsi que la loi de 1989 imposent que soient, au moment de la conclusion du bail, portés à la connaissance du locataire les différents diagnostics amiante, DPE, plomb, l’état de l’installation intérieure électrique et de gaz.

Il est rappelé que le DPE (diagnostic de performance énergétique) n’a qu’une valeur informative.

Le dossier porte aussi bien sur le contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Si le bailleur a l’obligation de fournir un local en bon état de servir à l’usage auquel il est destiné, il n’a pas d’obligation de le remettre à neuf à chaque locataire, mais il doit être en bon état d’usage et de réparation avec des équipements à même de servir.

Attention : le locataire, lorsqu’il s’installe, doit avoir un local qui ne soit pas en cours de travaux, et, même si le locataire connaissait l’état des lieux, le bailleur engage sa responsabilité si lors de la conclusion du bail le local n’est pas en état.

En conséquence, les travaux doivent être réalisés et achevés avant l’arrivée du locataire.

Si les parties conviennent que le locataire fera lui-même une partie des travaux, le bail doit contenir une clause précise et détaillée de la contrepartie dont bénéficiera le locataire, par exemple une franchise de loyer pendant un certain nombre de mois, et la clause doit également prévoir les modalités, en cas de départ anticipé du locataire, de son dédommagement.

Le locataire n’est tenu qu’à l’entretien du logement pendant son occupation. Toute réparation autre que locative, est à la charge du propriétaire et celui-ci doit veiller à prendre en charge les équipements qui se révèleraient vétustes et obsolètes, sauf s’il y a un défaut d’entretien manifeste du locataire ou un usage anormal.

Il est à noter que le bailleur n’a pas l’obligation « d’agrémenter », de rendre plus aisé le local qu’il loue.

Lorsque le locataire donne congé et quitte les lieux, bien sûr, un état des lieux de sortie est dressé, lequel, bien souvent fait débat au regard de ce qui incombe au propriétaire ou au locataire quant à l’état des locaux.

C’est ainsi que le locataire a l’obligation de laisser les interrupteurs, les prises électriques, les fusibles, les ampoules, de réparer ou de remplacer les baguettes ou gaines de protection si celles-ci ont été enlevées et existaient lors de son entrée dans les lieux.

Le locataire doit remplacer les flotteurs, les joints cloche, les flexibles de douche si besoin est, et nettoyer les dépôts de calcaire s’il y en a.

Sur les murs intérieurs, le locataire n’est tenu qu’à avoir à assurer l’entretien et reboucher les trous s’il en a été fait de son chef.

Il doit laisser en état de propreté les lieux.

Quant aux portes et fenêtres, il doit refaire le mastic et graisser les gonds, tenir en état les poignées et remplacer les vitres cassées.

En ce qui concerne les extérieurs, le locataire doit avoir tenu propres les extérieurs, assuré l’arrosage, la taille, l’élagage des arbres, arbustes et haies, et bien sûr avoir enlevé les mauvaises herbes et autres feuilles et débris végétaux répandus au sol.

Enfin, concernant les détecteurs de fumée, l’article L129-8 du Code de la Construction et de l’Habitation est libellé de la manière suivante :
« Le propriétaire d’un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s’assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l’établissement de l’état des lieux mentionné à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L’occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, veille à l’entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu’il occupe le logement. (…)
L’occupant du logement notifie cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie. »
L’état des lieux de sortie doit être établi par écrit.

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux est vierge de toute constatation ou observation défavorable au locataire, et ce dans un délai de deux mois, étant précisé que si le bailleur fait une imputation sur le dépôt de garantie il doit en justifier.

Bailleur ou locataire, n’hésitez pas à prendre le conseil d’un avocat qui pour vous guider dans un droit où la jurisprudence a également son mot à dire.