LES BAUX A LOYERS

LES BAUX A LOYERS

Les propriétaires de biens immobiliers, lorsqu’il ne s’agit pas de leur lieu d’habitation, bien souvent, louent leur local à des locataires ou preneurs.

Ils peuvent également louer une partie de leur maison d’habitation, s’il y a suffisamment de place.

Plusieurs possibilités de locations sont offertes, à savoir :
– soit une location de locaux vacants et donc non meublés. La loi applicable est celle du 06/07/1989.
– soit une location saisonnière, et dans ce cas là les dispositions relèvent du Code Civil proprement dit, étant souligné que pour déterminer si une location est soumise ou non à la loi du 06/07/1989, il convient de savoir si ces locaux loués sont destinés à constituer ou non la résidence principale du locataire, ce qui suppose qu’il y réside au moins 8 mois par an.
– De même, il y a les locations à des étudiants : si la location est faite sans être meublée et si l’étudiant l’occupe au moins 8 mois par an, le rapport juridique relève de la loi du 06/07/1989.
En deçà, la loi qui s’applique est celle relevant des dispositions du Code Civil.

Les locaux constituant des résidences secondaires sont exclus du champ d’application également de la loi du 06/07/1989, la résidence secondaire étant un logement ne constituant pas une résidence principale.

La preuve de l’existence du bail doit bien souvent ressortir d’un écrit, ce qui est le cas pour les baux relevant de la loi de 1989, mais également d’une manière générale, et ce, pour se ménager au moins une preuve, même si à travers d’autres éléments, tels que des remises de reçus de loyers, de demandes de paiement de charges par le propriétaire, voire un commencement de preuve par écrit entre les parties, il pourrait être considéré qu’un bail puisse être verbal et relever de telle catégorie juridique qui ressortirait des éléments factuels tels que produits devant le Juge qui qualifiera la relation juridique en fonction de ce que lui demandera l’une ou l’autre partie.

La rédaction et la signature d’un écrit permettent au moins de fixer les éléments essentiels de la relation, à savoir quel type de bail, le montant du loyer, le remboursement ou non de charges locatives, le versement ou non d’un dépôt de garantie.

Pour la location à une personne mariée, même si le bail n’est au nom que d’un seul des époux, l’autre des époux pourra se prévaloir, au regard de l’article 1751 du Code Civil, d’être co-titulaire du bail.

Pour le locataire vivant maritalement, il n’y a pas d’effet de solidarité entre concubins pour les dettes ménagères, seul le signataire du bail sera titulaire du droit au logement, et les congés, ou demandes de résiliation du bailleur, devront être délivrés seulement à ce titulaire.

Néanmoins, si le concubin signataire abandonne les lieux ou décède, le bail se transmet à son concubin, qui n’est pas signataire, à charge pour lui de démontrer qu’il vivait bien en concubinage.

Pour les concubins ayant signé un PACS, le bail est réputé appartenir à l’un ou l’autre, dès lors qu’ils en font la demande conjointement, par exemple par une lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur aura intérêt d’ailleurs dans le bail, à avoir deux co-titulaires et à leur faire signer à chacun le bail en tant que parties locataires, puisqu’il bénéficiera de la solidarité prévue dans le rédactionnel du bail, si celle-ci est bien stipulée.

Si une clause de solidarité est stipulée dans le bail et que l’un des colocataires quitte les lieux après avoir donné congé, il reste néanmoins solidairement tenu de payer les loyers tant que le bail en cours se poursuit avec l’ancien concubin. Il en est de même pour le locataire ayant conclu un PACS qui se retrouve co-titulaire du bail.

S’il n’y a pas de clause de solidarité dans le bail, l’obligation des colocataires sera simplement conjointe, c’est-à-dire que pendant le cours du bail, en cas d’insolvabilité de l’un des colocataires, le bailleur ne pourra réclamer le paiement de la totalité de la dette à l’un des deux, la dette doit se diviser entre eux et être réclamée à chacun des locataires pour leur part.

Il reste que si les locataires veulent éviter la résiliation du bail, ils doivent régler la totalité du loyer, car le bailleur pourrait alors faire délivrer un commandement aux fins de résiliation du bail aux torts des deux locataires pour non paiement du loyer et de manière intégrale.

En ce qui concerne les locataires mariés, le bailleur dispose de garanties tenant aux règles du régime matrimonial car la dette de loyers, donc de logement, des époux ayant l’obligation légale de vivre sous le même toit, constitue une dette relevant de l’article 220 du Code Civil, et donc une dette pour l’entretien du ménage, voire l’entretien de la famille s’il y a des enfants, et cela entraîne la solidarité du couple.

Il est à noter que pour les époux en instance de divorce, l’autorisation de résidence séparée par le Juge aux Affaires Familiales n’a aucune incidence sur l’obligation contractuelle ressortant du bail, et donc de la solidarité.

Ce n’est que lorsque le jugement de divorce sera définitif et publié en marge de l’acte d’état civil du lieu de célébration du mariage, publication qui rend opposable aux tiers le susdit divorce, que cessera la solidarité.

N’hésitez pas à contacter un avocat qui pourra vous informer sur vos droits tant en tant que bailleur ou locataire.

A. BENAZDIA