LES BAUX COMMERCIAUX

LES BAUX COMMERCIAUX

Des locaux peuvent servir à usage d’activité commerciale ou d’exploitation d’un fonds artisanal.

Les baux sont régis par les articles L.145 et suivants du Code de Commerce.

Parfois le bail peut être mixte, à savoir mi location commerciale, mi habitation.

Le bail commercial portant à la fois sur ce type de locaux est en principe indivisible. Il est commercial pour l’ensemble des locaux qui y sont compris, même si la partie commerciale ne subsiste que très partiellement et sur une surface réduite.

Dans le cadre des rapports bailleur – locataire commerçant, pour la partie habitation ce sont les prescriptions du logement décent, ainsi que de répartition de charges relevant des dispositions des baux d’habitation qui doivent prévaloir, sous réserve que le bail commercial ne stipule pas des prescriptions contraires mais sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à l’ordre public.

Le locataire, pour bénéficier du statut des baux commerciaux, doit exercer une activité commerciale qui se définit comme la réalisation d’actes de commerce au regard des dispositions du Code de Commerce, ou artisanal.

Les futurs titulaires des baux commerciaux doivent être inscrits et immatriculés au Répertoire des Métiers, ou au Registre du Commerce et des Sociétés, du lieu de leur siège social, que ce soient des personnes physiques ou morales.

Si les précités ouvrent un établissement secondaire, celui-ci doit être immatriculé au lieu de son implantation, et il est bien souvent spécifié sur la liste des établissements secondaires du lieu d’inscription de l’établissement principal.

Un bail commercial est en principe rédigé et signé par écrit, mais quelquefois, dans la pratique, il peut ne pas y avoir d’écrit.

Les écrits sont obligatoires pour les baux de débit de boissons et les baux consentis pour une durée supérieure à 12 ans.

Le bail commercial peut se prouver par tous moyens.

Cependant, la loi dite PINEL du 18/06/2014 a renforcé quasiment l’exigence d’un écrit puisqu’il doit être joint un état des lieux contradictoire, les diagnostics usuels (plomb, amiante), le DPE, l’état des risques naturels et technologiques, les risques de pollution des sols et également les informations relatives aux travaux de l’immeuble, le bailleur étant obligé depuis le 05/11/2014 de communiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.

Souvent, le bailleur fait supporter la quote-part de taxe foncière par rapport à l’immeuble, ce qui constitue un supplément de loyer, et le bailleur a l’obligation d’informer le locataire des 3 dernières taxes foncières.

L’impétrant locataire aura intérêt de vérifier si l’activité commerciale ou artisanale qu’il souhaite exercer dans les lieux n’est pas contraire au règlement de copropriété de l’immeuble, si l’immeuble est en copropriété.

En effet, le bailleur peut omettre ou ignorer, par inadvertance, que l’activité sollicitée puisse être interdite dans l’immeuble qui est régi par le règlement de copropriété.

Un bail commercial ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans et peut être consenti pour une durée supérieure, l’article L.145-4 alinéa 1 du Code de Commerce ne fixe aucune durée maximale, sauf qu’est prohibé le bail perpétuel, il convient de choisir une durée, étant précisé qu’il convient de faire attention pour le locataire, car toute durée supérieure à 12 ans entraîne « de facto » et « de jure» » le déplafonnement du bail lors de son renouvellement.

Parfois, la pratique veut que le bailleur impose que le locataire ne puisse pas renoncer à son droit triennal de résiliation du bail avant un délai de 6 ans, mais cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés, à savoir les baux conclus pour plus de 9 ans, les baux de locaux monovalents, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux.

Le droit des baux commerciaux est complexe et il est indispensable de consulter un avocat, que l’on soit bailleur ou locataire, pour connaître ses droits, et que soit rédigé un bail de manière contradictoire.

A. BENAZDIA