VENTES LOCATIONS IMMOBILIERES OBLIGATION DE DIAGNOSTICS
Maître Benazdia - Avocat à Vichy dans l'AllierVENTES, LOCATIONS IMMOBILIERES OBLIGATION DE DIAGNOSTICS
Depuis le 1er juillet 2017, les bailleurs, notamment pour les locations relevant du droit privé : loi du 01/07/1989, mais également les bailleurs de locaux commerciaux, sont tenus de fournir les diagnostics au plus tard au moment de la signature des baux.
Il s’agit des performances énergétiques du logement, la détection de plomb, d’amiante et d’insectes xylophages, la conformité de l’installation d’assainissement non collective, l’état de l’installation intérieure de gaz et de l’installation intérieure d’électricité pour les appartements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1975 (à partir du 1er janvier 2018, pour ceux construits après 1975), et de même pour les maisons.
Pour les immeubles situés dans des zones à concentration de gaz radioactifs, il doit être porté également l’information sur le risque d’exposition au radon, et pour ceux situés dans une zone déclarée infestée par les termites par arrêté préfectoral, un état relatif à la présence de termites.
Pour les ventes d’immeubles et d’appartements, ces diagnostics sont également nécessaires.
Ces documents doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail, à la promesse ou au compromis de vente.
Généralement, des officines spécialisées se sont créées ces dernières années pour répondre à la demande, et peuvent ainsi gérer la création et la fourniture d’un tel dossier.
Cela crée forcément…un nouveau métier.
Lorsqu’un bien est vendu et qu’il se situe en copropriété, les parties communes de copropriété sont également soumises à des diagnostics obligatoires, notamment un dossier technique amiante, un constat de risques d’exposition au plomb, et, si l’immeuble est équipé d’un chauffage collectif, un DPE collectif.
Pour les bâtiments de 50 lots ou plus, ou dont le permis de construire est antérieur au 1er juin 2001, la loi impose un audit énergétique.
Bien sûr, tout ceci a un coût que vous négociez avec votre prestataire de services qui est un diagnostiqueur certifié en personne pour chacun des diagnostics qu’il réalise.
Le certificat, d’ailleurs, est joint au dossier technique.
Nous attirons votre attention sur le fait que pour les biens vendus en appartements, il y a une obligation de mesurage dit de surface « loi Carrez », qui définit, suivant les critères applicables, ce qui ressort d’une surface habitable ; il s’agit d’une obligation.
Il convient d’être très vigilant et de s’adresser, là aussi, à un professionnel du mesurage pour éviter tout problème avec votre successeur.
Sur Paris notamment, voire d’autres villes, il est également exigé un état des risques naturels miniers et technologiques.
Paris étant truffé d’anciennes carrières et autres trous creusés par l’homme, c’est la raison pour laquelle cet état est exigé.
En conséquence, les baux, que ceux-ci soient privés ou commerciaux, ainsi que les actes de vente, grossissent et sont des éléments d’informations auprès de l’impétrant acquéreur ou loueur, ce qui, bien entendu, au regard de ce que les diagnostics découvrent ou non, permet une discussion des prix de vente ou de location.
D’autre part, le législateur veut obliger les bailleurs à effectuer un certain nombre de travaux, notamment dans le cadre de logements décents ; par exemple si le diagnostic électricité fait ressortir une installation dangereuse, ou non conforme, le bailleur aura tout intérêt à procéder aux travaux, car, si un incident électrique survient et que le loueur, ou tout occupant de son chef, subit un dommage, le bailleur pourrait voir sa responsabilité engagée.
De même, pour le vendeur, la découverte d’une installation électrique vétuste ou non conforme, voire l’existence d’amiante et/ou de plomb, grevant la maison ou l’appartement à vendre, va forcément engager une discussion avec l’impétrant acquéreur qui demandera au vendeur, soit d’assumer le coût des travaux avant que la vente se fasse effectivement, soit qu’il y ait une baisse de prix équivalente au coût des travaux.
La vente étant une négociation de gré à gré, soit il y a un accord, soit il n’y a pas d’accord et chacune des parties reprendra sa liberté.
Ces diagnostics sont obligatoires.
En cas de non-respect, si une difficulté survient après la vente ou la location, le bailleur, ou le vendeur, ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés, voire de l’obligation de délivrance, tel qu’il résulte des dispositions du Code Civil.
Le locataire ou l’acquéreur pourrait alors engager une procédure judiciaire et demander des dommages et intérêts, voire de remettre en cause la vente et le bail en demandant des dommages et intérêts complémentaires, au regard de ce que la rupture implique à leur égard.
Il convient donc d’être vigilant et de faire preuve de transparence.
A travers cette réglementation de plus en plus contraignante, il existe une volonté des pouvoirs publics de faire en sorte que les agents économiques entretiennent leurs biens plutôt que de gérer en rentiers, tout en essayant de faire une culbute financière dans le cadre de la revente.
A. BENAZDIA